老城二手房最大变局登场，广州将改造484个老旧小区
“广州好，城古越千年。饱阅沧桑消劫烬，缅怀缔造接前贤。山立五羊仙。”
这座城市，从历史深处走来，却并不“老”。
城市焕新，一直在路上。
日前，《广州市老旧小区改造工作实施方案》正式获得审批通过。
｜来源：广州市人民政府
这份方案，明确将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。
到2025年底，计划基本完成改造任务。
｜来源：《广州市老旧小区改造工作实施方案》
我们先来看看，这份方案的重点。
一、什么样的小区，会被纳入改造范围？
建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）；
重点改造2000年底前建成的老旧小区。
代表选手，就是越秀区。
越秀被纳入工作计划的老旧小区数量，高达118个，大约是全市总量的1/4。
｜越秀老破旧
二、改造内容，不是“大拆大建”，更多的是围绕水电煤气、外立面整饰，以及对商业、物业等环节的升级完善，提高居民生活质量。
可以说，更接近我们之前提过的“微改造”，只是分类更细，主要包括以下四类：
| 改造内容 | |
| 基础类 | 主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升。 |
| 完善类 | 满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括环境及配套设施改造建设等内容。如：外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。 |
| 提升类 | 主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。 |
| 统筹类 | 一是市、区各职能部门相互联动，共同谋划，统筹各专业改造力量，协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等改造； 二是统筹完善社区基本公共服务设施，以社区为基本单元，以建设完整社区为导向，逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标，涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。 |
三、实施路径有所创新。
1）混合改造有机更新
挖掘文、商、旅、创价值街区，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式，引入优质产业、企业，高水平统筹推进有机更新。
2）企业规模化建设运营
统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场力量，可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，基础设施项目特许经营（BOT）等模式，引入企业或国企平台等市场化方式推进，实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。
3）政府与社会投资组合实施
采取“政府投资+社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。
｜海珠草芳围
广州第一个旧城微改造项目——永庆坊，就采取了“政府主导、企业承办、居民参与”的推进模式，多元实施路径的结合，某种程度上保障了多方利益的最大化。
四、改造资金，可以由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合，并建立相关鼓励机制。
比如，对于专业经营单位，落实税费减免政策；
又比如，居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区，将优先实施改造。
居民出资，形式可以多样化。
1.通过直接出资、捐资捐物、投工投劳等；
2.让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理；
3.完善小区后续管养，小区改造前居民集资建立后续管养基金，并承诺引入专业物业管理或准物业管理的，优先纳入改造计划；
4.支持小区居民提取公积金，用于加装电梯等自住住房改造，对于集资加装电梯的居民，各区政府根据实际可给予适当的财政补助。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
｜海珠草芳围
小区的后续管养，值得一提。
楼龄超20年的房子，墙体开裂，水电线老化、秩序混乱、私搭乱建等失养修失管现象是常态。
甚至有居民说，“院子老鼠泛滥成灾”。
随着小区居民老龄化程度提高，“楼梯房”的尴尬存在，也成为一个大问题。
前几天@掘金日本房产发了一则推文，提到“日本几十年前的房子还像酒店一样新。”
背后的原因，是传说中的“日本人讲卫生”吗？
肯定不是。
是物业懂得合理运用修缮基金，并且业主委员会加以监管、决策。
（一间77万人民币的房子，月管理修缮费用为817人民币。）
｜来源：@掘金日本房产
在这份《广州市老旧小区改造工作实施方案》，对物管费用、维护基金，以及组建业主大会、业主委员会，着墨不少。
其资金来源包括缴纳物管费用，鼓励业主大会和业务委员会组建日常管养服务，拓宽服务范围，增加盈利渠道。
做好房屋的后续管养，需要物业和居民的共同努力。
截至2020年11月底，广州已经完成492个老旧小区的微改造任务，惠及全市54万户居民。（来源：央视网）
｜改造意向摸查表
以加装电梯为例，许多居民持赞同意见。
其一，加装电梯方便日常上下楼，特别是家中长辈；
其二，能增加房子溢价，吸引二手买家；
其三，如果有一天迎来“大改”，也能得到一定补偿。
A：“荔香花园都刚加装电梯了，我这栋还没装，希望这里改造后靓靓的。”
B：“越来越少人中意旧屋了，依家旧城区要加装电梯才能吸引到买家眼球。”
C：“加装了电梯有溢价，卖的话价钱也能高点咯。”
D：“其实可以集资翻新，房价一定翻倍。”
E：“不大改造的话，没电梯也很难租出去。”
F：“现在这里住的，不是老师就是退休工人，很多都不愿意拆迁，加装电梯也好。”
当然，也有一些住在低楼层的居民，极力反对，主要是担心采光、噪音以及隐私问题。
城市更新，是做好利益平衡的过程。
去年7月20日，国务院办公厅挂网《城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
意见指出：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
力争到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
| 图片来源：国务院办公厅
今年的政府工作报告提及，政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。
与去年相比，老旧小区改造数量，增加了1.4万个。
｜越秀五羊
按照住建部此前的摸底调查，全国460亿㎡建筑中，老旧小区存量达到100亿㎡。
如果按照1000元/㎡的补助标准，那么在“十四五”末，也就是2025年前后，可拉动10万亿投资。
假如平均每年投入2万亿的真金白银，既可以有效对冲投资下滑，又可以改善居民生活水平，改善居住环境和配套，一举多得。
“十四五”开局之年，规划明确提出实施城市更新行动。
与以往”棚改“的提法相比，更加多元化。
除了老旧小区改造，广州旧城改造的力度也在加大。
早前时候的一份城改政策透露，未来广州共有26个旧城城市更新旧城改造项目登场，进行全面改造或混合改造（中改造）。
其中，越秀区有7个，海珠区有3个，荔湾区7个，天河区有2个，黄埔区3个，白云区3个，番禺区1个，主要还是集中在中心城区。
当中，三年计划里有越秀金鸿顺地块、南洋电器厂，海珠广州市直营公房混合改造项目、黄埔港湾一二村、石化大院、鱼珠旧城改造项目。
与旧村改造不同，“中改造”不再新增住宅，物业拆迁后只能原地还建，未来新增载体局限于办公和商业类型，倒逼开发商在改造初期，即寻求产业发展、融资及财务平衡。
就目前来看，一些老旧小区的价格，也不便宜。
比如港湾一村的房子，在贝壳上均价显示39128元/平，接近4万了。
这可是94年建设的老房子，外墙都秃噜皮了。
而之前富力南驰富颐华庭第一期开盘的时候，也还有3.9万/平的房子可以选。
| 图片来源：贝壳
不过现在，你想买港湾一村的房子，也买不到了，根本不会有业主挂牌。
同样的情况，还有黄埔石化大院，楼龄40年，一套74平方米的三房，挂牌305万，均价4.1万元/平；
至于备受关注的天河六运小区，目前二手挂牌均价6万/平；
|来源：链家
白云区罗冲围一带，挂牌的二手住宅较多，价格在1.7-4.2万/平，这个价格相比起中心城区，十分友好了。
至于荔湾区石围塘片区，房龄超过30年，目前没有二手房在售。
至于越秀共和、五洋片区早已传出要改造的消息，其二手价格也是一路往上走。
当然，很多只是业主的报价，并不能完全代表市场的行情，却能反应市场预期。
城市更新，老破旧也即将迎来价格重估。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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